1. Ипотекийн зээл гэж юу вэ?

Орон сууцны ипотекийн зээл гэдэг нь бүрэн баригдаж дууссан, Улсын комисс хүлээж ашиглалтад хүлээж авсан, улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээр баталгаажсан, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалсан зээлийг хэлнэ.

2. Орон сууцны хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээл авах хүсэлтээ аль банканд гаргах вэ?

Хүсэлтийг хөтөлбөр хэрэгжүүлэгч банкууд бүгд хүлээн авч байгаа бөгөөд өөрийн харилцагч банканд хандах нь давуу талтай байна. Учир нь таны харилцагч банканд зээлийн судалгаанд шаардлагатай зарим мэдээлэл нь бэлэн буюу зээлийн материал бүрдүүлэхэд дөхөм болно.

• Хаан банк
• Худалдаа Хөгжлийн банк
• Голомт банк
• Хас банк
• Төрийн банк
• Богд банк
• Капитрон банк
• Ариг банк
• Кредит банк
• Тээвэр хөгжлийн банк

3. НДШ тасралтгүй төлдөг бөгөөд цалингаа банкаар биш бэлнээр авдаг. Энэ тохиолдолд ипотекийн зээлд хамрагдаж болох уу?

“Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”-ын 13.2-т заасан баримт бичгүүдийг бүрдүүлж, орлогоо банкинд нотолсоноор ипотекийн зээлд хамрагдах боломжтой.

4. Зээлдэгч эд хөрөнгө болон амь насны даатгалаа жил бүр төлөх шаардлагатай юу?

“Ипотекийн зээлийн үйл ажиллагааны журам”, Монголбанкны “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”, Санхүүгийн зохицуулах хорооны “Ипотекийн даатгалын үйл ажиллагааны журам”-ын дагуу зээлдэгч нь зээлийн үүргийн гүйцэтгэл дуусах хүртэлх хугацаанд хөрөнгийн болон зээлийн (амь нас, гэнэтийн ослын) даатгалд хамрагдах шаардлагатай.

5. Орон нутагт ипотекийн зээл олгогдох уу?

Ипотекийн зээлийг Монгол Улсад байрших орон сууц худалдан авахад олгогдох бөгөөд “Орон сууцны ипотекийн санхүүжилтийн журам”-ыг банк болон орон нутагт ажиллаж буй банкны салбар нэгжүүд дагаж мөрдөн ажиллаж байна. Иргэд өөрт ойр банкны салбарт хандан ипотекийн зээл авах хүсэлт өгөх боломжтой.

6. Зээл судлах хугацаа гэж юу вэ?

Харилцагчаас материал хүлээн авсан эдийн засагч зээлийн хорооны хуралд боловсруулсан материалаа танилцуулаад шийдвэр гаргах хугацааг хэлнэ.

7. Өр орлогын харьцаа гэж юу вэ?

Өрхийн сард төлөх нийт төлбөрийг түүний татварын өмнөх орлогод харьцуулсан хувийг хэлнэ. Орон сууцны Ипотекийн зээлийн шалгуур үзүүлэлтэд Өр-Орлогын Харьцаа нь өрхийн буюу тухайн үндсэн зээлдэгч болон хамтран зээлдэгчийн татварын өмнөх нийт орлогын 45 хувиас хэтрэхгүй байх гэж заасан байдаг.

8. Өмнө нь хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээл авсан иргэн дахин жилийн 6%-ийн хүүтэй ипотекийн зээл авах боломжтой юу?

Монголбанк, МИК ОССК ХХК, банкууд хооронд байгуулсан “Орон суунцы ипотекийн санхүүжилтийн ерөнхий гэрээ”-ний 2.3.3 дахь заалтын дагуу өмнө нь хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээл буюу жилийн 8, 6, 5 хувийн хүүтэй зээлийг үндсэн зээлдэгчийн үүрэгтэйгээр авсан иргэн Монголбанкны эх үүсвэрээр олгогдох ипотекийн зээлийг авах буюу үндсэн зээлдэгчийн үүрэг дахин хүлээх боломжгүй. Харин өмнө нь хамтран зээлдэгчийн үүрэгтэйгээр хөнгөлөлттэй хүүтэй ипотекийн зээл авч байсан иргэн зээлийн үлдэгдэлгүй бол үндсэн зээлдэгчийн үүрэгтэйгээр ипотекийн хөтөлбөрт хамрагдах боломжтой.

9. Зээлийн эргэн төлөлтийн хуваарь яагаад шугаман буюу сар бүр тогтмол байдаг вэ?

Зээлийн шугаман төлөлт гэдэг нь сар бүрийн зээлийн төлбөр нь адил хэмжээтэй байхыг хэлнэ (Дүрслэл 1). Харин зээлийн сарын төлбөрт үндсэн төлбөрийн хэмжээг адил хэмжээгээр хадгалах бол эхний сарын эргэн төлбөр өндөр байх бөгөөд дараагын сарын эргэн төлөлт буурахаар байх юм (Дүрслэл 2).

Тухайлбал, 74,800,000 төгрөгийн зээлийг 247 сарын хугацаатай авсан зээлдэгчийн хувьд 2 төрлийн эргэн төлөлтийн ерөнхий мэдээлэл дараах ялгаатай байна.

10. Ипотекийн зээлтэй иргэн зээлийн илүү төлөлт буюу урьдчилсан төлөлт хийх боломжтой юу? Зээлийн эргэн төлөлтийн хуваарьт хэрхэн нөлөөлдөг вэ?

Зээлийн илүү төлөлт буюу урьдчилсан төлөлтийг зээлдэгч банктай байгуулсан гэрээний хүрээнд хийх боломжтой.

Төлбөр хийгдсэн тохиолдолд зээлдэгчийн банктай байгуулсан гэрээнээс хамаарч дараах нийтлэг 2 байдлаар зээлийн хуваарьт өөрчлөлт орж байна. Үүнд:

• Зээл төлөгдөж дуусах хугацаа богиносох буюу зээлдэгчийн сарын төлбөрийн хэмжээнд өөрчлөлт орохгүй.
  Жишээ нь: 74,800,000 төгрөгийн 247 сарын хугацаатай зээлийн үлдэгдэлтэй иргэний сарын төлбөр нь 528,048 төгрөг байх бөгөөд эхний сардаа 5,000,000 төгрөгийн илүү төлөлт хийсэн гэж үзвэл зээл төлөгдөж дуусах хугацаа нь 216 сар болж буурч, сарын төлбөрийн хэмжээ нь 528,048 төгрөг хэвээр байна.
• Зээлийн төлөгдөж дуусах хугацаа хэвээр үлдэх буюу зээлдэгчийн сарын төлбөрийн хэмжээ буурах.
  Жишээ нь: 74,800,000 төгрөгийн 247 сарын хугацаатай зээлийн үлдэгдэлтэй иргэний сарын төлбөр нь 528,048 төгрөг байх бөгөөд эхний сардаа 5,000,000 төгрөгийн илүү төлөлт хийсэн гэж үзвэл сарын төлбөрийн хэмжээ нь 492,751 төгрөг болж буурч, зээл төлөгдөж дуусах хугацаа 247 сар хэвээр үлдэнэ.

11. Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлтийг хойшлуулж болох уу?

Ипотекийн зээлийн эргэн төлөлт хойшлуулах арга хэмжээнд Төрөөс санхүүжүүлж буй орон сууцны ипотекийн жилийн 8, 6 болон 5 хувийн хүүтэй зээл авсан иргэд хамрагдах бөгөөд хүсэлтийг 2021 оны 1 дүгээр сарын 30-ны өдрийг хүртэл банкууд хүлээн авч, 2021 оны 7 дугаар сарын 1-ний өдрийг хүртэл зээлийн төлбөрийг хүү хуримтлуулж тооцохгүй нөхцөлөөр хойшлуулсан. Ингэснээр иргэдийн зээлийн хуваарьт өөрчлөлт орж зээлийн эргэн төлөлт хойшлуулсан хугацаагаар зээл төлөгдөж дуусах хугацаа сунгагдана.

Жишээ нь: 2030 оны 6 сард зээл төлөгдөж дуусах байсан зээл 2021 оны 1 дүгээр сард хүсэлт гаргаж зээлийн эргэн төлөлтийг 6 сарын хугацаанд хойшлуулсан бол тус зээл 2030 оны 12 дугаар сард төлөгдөж дуусах болж шинэчлэгдэнэ.

12. Төлбөр хойшлуулах хүсэлтээ 2021 оны 1 дүгээр сарын 30-ны өдрийн дотор гаргаагүй зээлдэгчдийн хувьд төлбөрийг яах вэ?

Ипотекийн зээлийн төлбөрөө хойшлуулах хүсэлт 2021 оны 1 дүгээр сарын 30-ны өдрийн дотор гаргаагүй зээлдэгчдийн төлбөрийг хойшлуулахгүй бөгөөд төлбөрийг зээлийн хуваарийн дагуу банк хүлээн авна.

13. Зээлдэгч төлбөрөө хойшлуулснаар зээлийн ангилалд өөрчлөлт орох уу?

Зээлдэгч төлбөрөө хойшлуулснаар зээлийн ангилалд ямар нэгэн өөрчлөлт орохгүй. Гэхдээ зээлийн гэрээний өөрчлөлтийг Зээлийн мэдээллийн санд бүртгэнэ.

Зээлдэгч болон барьцаа хөрөнгөд тавигдах шалгуур

Зээлдэгчид тавигдах шалгуур:

• Монгол улсын иргэн, 18 нас хүрсэн, эрх зүйн бүрэн чадамжтай;
• Ипотекийн зээлийн дээд хэмжээ 100 сая төгрөг (Монголбанкны эх үүсвэрээр олгогдож буй ипотекийн зээлийн хувьд);
• Банк, санхүүгийн байгууллагад хугацаа хэтэрсэн, чанаргүй зээлийн өрийн үлдэгдэлгүй байх;
• Банк, санхүүгийн байгууллагад Төрөөс хэрэгжүүлж буй орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээлийн өрийн үлдэгдэлгүй байх; Үүнд хамтран зээлдэгч хамаарна;
• Шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлөх өр, төлбөргүй;
• Зээлийн хугацаа дуустал холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу даатгалд хамрагдах;
• Барьцаалбар үйлдэх;
• Зээл хүсэгч өөрийн эсвэл хамтран зээлдэгчийн өмчлөлд байгаа орон сууцыг барьцаа болгон орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй хүүтэй зээл авч, зээлээр худалдан авах шинэ орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг төлж болно;
• Өрхийн орлого нь цалингийн орлогоос бүрддэг бол үндсэн зээлдэгч нь үндсэн ажилтнаар 12 сараас багагүй хугацаанд тасралтгүй ажилласан, хамтран зээлдэгч нь 6 сараас багагүй хугацаанд үндсэн ажилтнаар тасралтгүй ажилласан байх (сүүлийн нэг жилийн хугацаанд ажил олгогчоо 1 удаа сольсон байж болно);
• Өрхийн орлого нь бизнесийн орлогоос бүрддэг бол 2-оос доошгүй жил тогтвортой үйл ажиллагаа явуулсан байх;
• Хэрэв малчин өрх бол малын сүргийн тоо толгой нь сүүлийн 2 жилд зээлдэгчийн өмчлөлд бүртгэгдсэн, тухайн орон нутгийн харьяалалтай, жилийн 4 улирлын дийлэнх хугацаанд оршин суудаг байх;
• Өр орлогын харьцаа нь өрхийн татварын өмнөх орлогын 45 хувиас хэтрэхгүй байх.

Барьцаа хөрөнгөд тавигдах шалгуур:

• Монгол Улсад байршилтай нийтийн зориулалттай болон амины орон сууц;
• Харилцагч банкны салбар, нэгж байршдаг хот/суманд байршилтай байх;
• Шинээр ашиглалтад оруулсан орон сууцны хувьд инженерийн дэд бүтэц (цахилгаан, дулаан, ус, ариутгах татуурга, холбоо дохиолол)-д бүрэн холбогдсон, эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр ашиглалтад хүлээн авсан орон сууц;
• Ашиглагдаж байгаа орон сууцны хувьд инженерийн дэд бүтцэд бүрэн холбогдсон, барилгын техникийн хяналт хэрэгжүүлэгч байгууллагын шийдвэрээр ашиглахыг хориглоогүй байх;
• Амины орон сууцны хувьд дэд бүтэц (цахилгаан, дулаан, ус, ариутгах татуурга)-ийн шийдэл бүхий эрх бүхий байгууллагын шийдвэрээр байнгын ашиглалтад шинээр оруулсан, эсхүл барилгын техникийн хяналт хэрэгжүүлэгч байгууллагын шийдвэрээр ашиглахыг хориглоогүй ашиглалтанд байгаа орон сууц байх;
• Амины орон сууцны газрыг өмчлөх, эзэмших эрх улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн байх бөгөөд эзэмших эрхийн хугацаа нь зээлийн хугацаанаас богиногүй байх;
• Зээлийн хугацаа дуустал холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу эд хөрөнгийн даатгалд хамрагдах;
• Эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүссэн бол хэлцлийн талууд зөвшөөрсөн байх;
• Үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн, эд хөрөнгө өмчлөх болон эд хөрөнгийн бусад эрхийн талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүсээгүй байх;
• Ашиглалтад зохих журмын дагуу бүрэн хүлээн авсан, ҮХХ-ийн гэрчилгээгээр баталгаажсан, “Худалдах худалдан авах гэрээ” эсхүл “Захиалгын гэрээ”-ээр өмчлөл нь шилжих;
• Барьцаа хөрөнгийг барьцаалсны дараа эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн талаар гуравдагч этгээдэд шаардах эрх үүссэн бол хэлцлийн талууд зөвшөөрсөн байх;
• Барьцаалбар үйлдсэн байх;
• Орон сууцны ипотекийн зээлийн барьцаа хөрөнгө нь худалдан авч буй орон сууц байх бөгөөд нэмэлтээр зээлдэгчийн өөрийн өмчлөлийн, энэхүү журмын шаардлагыг хангаж буй нийтийн орон сууцыг урьдчилгаа төлбөрт дүйцүүлэн барьцаалж болно;
• Нийтийн орон сууцны талбайн нийт хэмжээ нь “Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал” MNS 6058:2009 стандартын дагуу тооцсоноор 80 м.кв-аас дээшгүй байх. Нэмэлтээр буюу урьдчилгаа төлбөрт барьцаалж буй орон сууцанд 80 м.кв гэсэн талбайн хязгаарлалт хамаарахгүй;
• Нэмэлт барьцаа хөрөнгийн өмчлөх эрх нь зээлдэгчийн нэр дээр бэлэглэлийн гэрээгээр шилжсэн зээлийн хувьд дараах тохиолдлуудад нэмэлт барьцаа хөрөнгийг барьцаална: Үүнд:
  • Бэлэглэлийн гэрээ байгуулснаас хойш 6 жил өнгөрсөн;
  • Бэлэг хүлээн авагч эсхүл авагчид нас барсан;
  • Нэгэнт бэлэглэлийн гэрээний дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжсэнээр Улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн тохиолдолд: Өмнө нь байгуулсан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан бэлэглэгчид шилжүүлж, шинээр худалдах, худалдан авах буюу бусад гэрээ байгуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шинээр байгуулсан гэрээний дагуу шилжсэнээр Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх.